房企發債融資依舊火熱 涉足房地產REITs

　　□本報記者 董添

　　近期，房地產企業發債數量仍居高位，償還負債及補充流動資金是房企發債的主要原因。以怡亞通為代表的部分企業擬籌劃設立房地產投資信托基金（REITs）并在新交所發行上市，成為房地產融資領域最大看點。

　　業內人士指出，房企融資依然井噴，隨著房企融資新規逐步推進，房企將更加注重自身造血的能力。

　　發債數量持續增長

　　不少房企債券融資票面利率較低。以魯能集團為例，公司10月19日成功發行2020年公司債券（第一期），債券發行規模為20.4億元，票面利率為3.85%，債券期限為5年，附第3年末發行人調整票面利率選擇權及投資者回售選擇權。本期債券募集資金扣除發行費用后擬全部用于償還15魯能債本金。

　　不少房企涉及住房租賃債券。10月20日，陽光城發布公告稱，公司2020年面向專業投資者公開發行住房租賃專項公司債券，于2020年10月21日起在深圳證券交易所上市。本期債券實際發行金額8億元，票面利率6.67%，發行期限為5年期，第2年末和第4年末附發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。其中，5.60億元擬用于住房租賃項目，2.40億元擬用于補充公司營運資金，包括但不限于支付工程款、支付職工薪酬、購買原材料等。

　　償還負債及補充流動資金是房企發債的主要原因。以中國中鐵為例，公司10月19日完成發行2020年可續期公司債券（第六期），品種一實際發行規模為20億元，票面利率為4.2%；品種二實際發行規模為10億元，票面利率為4.47%。本期債券募集資金扣除發行費用后，擬全部用于償還公司及下屬公司有息負債和補充流動資金。其中，擬使用12億元償還公司及下屬公司銀行貸款，剩余部分用于補充流動資金。

　　涉足房地產REITs

　　10月15日，怡亞通發布公告稱，為了盤活公司資產，公司將籌劃設立房地產投資信托基金（REITs）并在新交所發行上市。公司將在專業機構的指導下選擇自有的優質物業項目籌劃設立房地產投資信托基金，組建REITs專項工作組，具體負責REITs標的資產包的選定、資產重組、紅籌架構搭建、投行、審計、估值以及法律服務等專業機構遴選等與REITs推進相關的全部工作。

　　本次擬設立房地產投資信托基金并上市，是怡亞通對開拓創新性融資渠道作出的有益嘗試。在新加坡REITs上市將有助于增進公司對倉儲物業的資本運作與管理能力，進一步增強公司倉儲服務業務和供應鏈服務的綜合競爭力；將已有的供應鏈基地資產發行新加坡REITs，可以實現公司資產負債率降低和資本結構優化，增加公司現金流，有效提升公司的盈利能力。

　　怡亞通介紹，REITs是一種通過發行股份或者收益憑證匯集多數投資者的資金，交由專門投資機構進行不動產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs是國際資本市場成熟的金融產品，具有流動性較高、收益相對穩定和安全性較強等特點，能夠有效盤活存量資產，降低實體經濟杠桿，實現基礎設施資本化和專業化運營管理，對實體經濟發展具有重要價值。

　　新交所是2019年全球最大的房地產投資信托IPO平臺。新加坡在2019年全球房地產投資信托IPO市場中居于領導地位，募集資金占全球房地產投資信托IPO的44%。

　　目前國內公募REITs試點領域僅限于基礎設施領域，房地產領域尚未出臺相關文件。2020年4月30日，證監會、國家發展改革委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，并陸續發布了相關政策文件，標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

　　近日發布的《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點首批授權事項清單》提出，在交通、水利、物流倉儲、產業園區等基礎設施領域推出公募REITs。市場人士預計，公募REITs試點項目將在年內落地。初期選擇上述領域推出公募REITs，一是因為這些領域有補短板需求，二是這些都是傳統的基礎設施項目，比較適合在試點初期推出。預計未來會向新基建相關領域延伸。

　　合理安排融資行為

　　此前，央行、住建部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。央行金融市場司副司長彭立峰稱，目前重點房地產企業資金監測和融資管理規則起步平穩，社會反響積極正面。下一步，央行將會同住建部和其他相關部門，跟蹤評估執行效果，不斷完善規則，穩步擴大適用范圍。

　　彭立峰介紹，重點房地產企業資金監測和融資管理規則是房地產市場長效機制建設的重要內容，也是房地產融資金融審慎管理制度的重要組成部分。建立這個制度的目的，在于增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明度，促進房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行為，同時也矯正一些企業盲目擴張的經營行為，增強房地產企業自身的抗風險能力。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，房企融資依然井噴。房企抓緊融資，以應對政策變動風險。目前房企融資的難度處于歷史最低水平，平均融資成本票面利率集中在4%至5%，遠遠低于去年同期的6%至8%利率水平。

　　張大偉指出，房企越來越重視境內融資，大部分房企為了應對未來可能的市場變化，加快儲備資金。對于杠桿率較高的企業來說，最近融資壓力有所增加。

　　諸葛找房分析師王小嬙表示，從國家統計局數據看，房地產行業資金面繼續改善。隨著房企融資新規逐步推進實施，房企將更加注重自身造血的能力。