競(jìng)買法拍房，拖欠的物業(yè)費(fèi)誰(shuí)來承擔(dān)？

　　原標(biāo)題：競(jìng)買法拍房，拖欠的物業(yè)費(fèi)誰(shuí)來承擔(dān)？

　　受邀嘉賓：甘肅策橫律師事務(wù)所律師阮　磊

　　主持人：新甘肅·甘肅法治報(bào)記者李曉云

　　本期主題：在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，法拍房因其相對(duì)低廉的價(jià)格而成為不少購(gòu)房者的優(yōu)先選擇。然而，當(dāng)競(jìng)拍成功后，一些隱藏的問題卻逐漸浮出水面，給新業(yè)主帶來不少困擾。本期“舉案說法”將圍繞法拍房物業(yè)費(fèi)糾紛展開探討，分析其中的法律關(guān)系，以幫助購(gòu)房者理解自身責(zé)任、維護(hù)合法權(quán)益。

　　典型案例：2023年，小李經(jīng)司法拍賣競(jìng)得一處房產(chǎn)，原房主為小王。成為新業(yè)主后，物業(yè)公司向小李催收物業(yè)相關(guān)欠費(fèi)。小李拒絕支付案涉房屋原房主之前所欠的費(fèi)用。經(jīng)催要無果，物業(yè)公司將小李和小王一并訴至人民法院。庭審中，物業(yè)公司提交《拍賣公告》，其中第七條載明：標(biāo)的物過戶登記手續(xù)由買受人自行辦理，物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)以及法律法規(guī)沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的稅費(fèi)均由買受人承擔(dān)，具體費(fèi)用請(qǐng)競(jìng)買人于拍賣前自行到相關(guān)單位查詢了解，與拍賣人無涉。小李認(rèn)為，法院《拍賣公告》里面寫得很清楚是跟拍賣人無涉，而非與原房主無關(guān)。小王認(rèn)為，自己未收到物業(yè)公司的催收電話或者信息，甚至未與物業(yè)公司簽署合同，故其和物業(yè)公司之間不存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系。

　　裁判結(jié)果：物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》合法有效且未到期終止，物業(yè)公司依合同約定提供了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)主張相應(yīng)物業(yè)費(fèi)用。小李在《拍賣公告》載明物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)由買受人承擔(dān)的情況下，以參與競(jìng)拍的實(shí)際行為表明同意，構(gòu)成債務(wù)加入，應(yīng)對(duì)小王就案涉房屋應(yīng)支付的物業(yè)管理相關(guān)欠費(fèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。最終判決現(xiàn)房主小李應(yīng)向物業(yè)公司支付相關(guān)物業(yè)欠費(fèi)，小王對(duì)小李應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

　　主持人：原房主是否應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋競(jìng)拍前拖欠的物業(yè)費(fèi)承擔(dān)責(zé)任？

　　阮　磊：本案中，原房主小王主張其未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，且未收到物業(yè)公司的催收通知，因此不應(yīng)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。這一主張是沒有法律依據(jù)的。物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》合法有效且未到期終止，物業(yè)公司依合同約定提供了物業(yè)管理服務(wù)，就有權(quán)主張相應(yīng)物業(yè)費(fèi)用。此外，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條之規(guī)定，業(yè)主是物業(yè)費(fèi)的繳納義務(wù)主體，即使房屋處于空置狀態(tài)，業(yè)主仍需繳納物業(yè)費(fèi)。即使房產(chǎn)被司法拍賣，原房主與物業(yè)公司間的物業(yè)服務(wù)合同效力不受影響，原房主仍需履行合同義務(wù)。本案中，小王作為原房主應(yīng)當(dāng)繳納房屋競(jìng)拍前拖欠的物業(yè)管理費(fèi)用。

　　主持人：為何買受人與原房主需承擔(dān)連帶清償責(zé)任？

　　阮　磊：法拍房的買受人，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原房主的物業(yè)欠費(fèi)，取決于《拍賣公告》的約定及其法律效力。本案中，《拍賣公告》明確載明：“物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)以及法律法規(guī)沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的稅費(fèi)均由買受人承擔(dān)。”這一條款具有公開性和明確性，小李在參與競(jìng)拍時(shí)應(yīng)當(dāng)知曉并接受該條款。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》，拍賣公告中的權(quán)利負(fù)擔(dān)和瑕疵情況對(duì)買受人具有法律約束力。因此，小李作為買受人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原房主拖欠的物業(yè)費(fèi)。此外，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條之規(guī)定，物業(yè)費(fèi)的繳納義務(wù)主體是業(yè)主，而小李在取得房屋產(chǎn)權(quán)后成為新業(yè)主，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)的繳納義務(wù)。雖然小李與物業(yè)公司之間未直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但其通過競(jìng)拍行為接受了《拍賣公告》中的條款，構(gòu)成對(duì)原債務(wù)的加入，因此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

　　主持人：《拍賣公告》中的條款是否屬于“格式條款”？

　　阮　磊：《拍賣公告》中的條款屬于格式條款，但其具有公開性和明確性，買受人在參與競(jìng)拍時(shí)應(yīng)當(dāng)知曉并接受該條款。本案中，《拍賣公告》明確載明物業(yè)費(fèi)等欠費(fèi)由買受人承擔(dān)，這一條款并未違反公平原則，且買受人小李通過參與競(jìng)拍的行為表明其接受了該條款。因此，該條款對(duì)小李具有法律約束力，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)查詢房屋欠費(fèi)的義務(wù)，并支付原房主拖欠的物業(yè)費(fèi)。此外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十六條，格式條款的提供方應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提示對(duì)方注意相關(guān)條款。在本案中，《拍賣公告》通過公開公示的方式明確了物業(yè)費(fèi)等欠費(fèi)由買受人承擔(dān)，已經(jīng)履行了提示義務(wù)。因此，法院判決小李承擔(dān)物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)合法有據(jù)。